Класифікація майна та право власності в агробізнесі

Майно — це будь-які матеріальні об'єкти, що мають корисність, і права на них, тобто такі, що перебувають у чиїйсь власності, належать кому-небудь. Як юридична категорія майно виражає відносини з приводу права власності. Майнове право становить суб'єктивне право учасників правовідносин, пов'язане з володінням, користуванням і розпорядженням майном.

Ці три правомочності щодо майна взаємопов'язані, у комплексі становлять юридичний зміст права власності на майно і виражають таке:

• право володіння — основна правомочність власника, яка полягає у фактичному володінні майном, при цьому законодавчо забезпечується можливість такого володіння;
• право користування майном — заснована на законі можливість експлуатації майна та вилучення користі або отримання доходів. Право користування таким специфічним і цінним майном, як землі сільськогосподарського призначення, означає їх застосування за прямим призначенням. Володіння та користування можуть або поєднуватися в руках одного й того самого суб'єкта, або розділятися між різними суб'єктами;
• право розпорядження майном — законодавчо надана власнику можливість на свій розсуд і у своїх інтересах вчиняти дії, що визначають «юридичну долю» різних елементів або всього належного йому майна, здійснювати з ним різні правочини, наприклад заставу, здавання в оренду, продаж.

Основний вид класифікації майна — підрозділ на рухоме і нерухоме.

Нерухоме майно характеризується міцним зв'язком із землею, його непереміщуваністю і визначається як фізична ділянка землі та відповідні до неї виконані людиною поліпшення, включаючи будівлі, а також міцно пов'язані з ним об'єкти — споруди, замкнені водойми, ліси, багаторічні насадження та ін. Переміщення цих об'єктів майна неможливе без неспівмірної шкоди.

За ознакою походження нерухоме майно поділяють на природні об'єкти та штучні, створені людиною; за призначенням використання — на житло, складські приміщення, забудову земельних ділянок.

У ст. 130 Цивільного кодексу РФ встановлено, що саме слід відносити до нерухомого майна. Основний компонент нерухомого майна — земля. Відповідно до зазначеної статті такі поняття, як «нерухоме майно», «нерухомі речі», «нерухомість», можуть використовуватися як однозначні. Але при цьому необхідно розрізняти певного суб'єкта — державу, юридичних або фізичних осіб.

Державна власність — це майно, що належить на праві власності Російській Федерації (федеральна власність), і майно, що належить на праві власності суб'єктам РФ (республікам, краям, областям, автономним утворенням та ін.).

Майно громадянина належить йому, створюється і зростає за рахунок його доходів. Власність на майно може бути:

• загальна — власність кількох осіб на одне й те саме майно;
• спільна — без визначення часток;
• часткова — різновид загальної, але такої, що передбачає наявність у кожного із власників частки у праві на спільне майно.

Приватна власність виражає право фізичної або юридичної особи на конкретне рухоме і нерухоме майно, тобто приватний власник може самостійно здійснювати володіння, користування і розпорядження своїм майном на свій розсуд. Різновидом приватної власності є сімейна.

Підприємство загалом, згідно зі ст. 130 ЦК РФ, визнається нерухомістю, виступаючи як майновий комплекс, що включає земельні ділянки, будівлі та споруди, обладнання та інвентар, продукцію і сировину, права вимоги, борги, права позначення. Таким чином, майно є лише частиною майнового комплексу підприємства, і кожне підприємство являє собою майновий комплекс незалежно від того, утворене воно як юридична особа чи ні, наприклад С(Ф)Г.

Майно потребує від власника витрат на його утримання, збереження, примноження та ефективне використання.

Оцінка майна, зокрема нерухомого, — це обов'язкова умова, що передує таким правочинам із ним на ринку нерухомості, як купівля-продаж, оренда, застава. Результати оцінки використовуються при:

• страхуванні;
• оподаткуванні;
• реструктуризації;
• інвестуванні;
• банкрутстві;
• спадкуванні;
• перерозподілі власності;
• виділенні частки зі спільного майна.

Майно є важливим об'єктом управління (земельні ділянки, житло, комерційна нерухомість, майнові комплекси підприємств та ін.). Його оцінка — це функція системи управління нерухомістю. Обов'язкова оцінка проводиться у таких випадках:

• при передачі об'єктів нерухомого майна у власність суб'єктів РФ або власність муніципальних утворень;
• при викупі або інших вилученнях нерухомого майна у його власника для державних або муніципальних потреб;
• при передачі державного майна в довірче управління або у разі приватизації;
• при реалізації інвестиційних проєктів із залученням коштів бюджету.

Нерухоме майно становить складову частину основних засобів без їхніх рухомих елементів. До нерухомості включається земля, її вартість враховується в основних засобах активу балансу підприємства.

Оцінка нерухомого майна виступає важливим інструментом державного регулювання економіки та фінансовим орієнтиром для власників агробізнесу. Головна мета такої роботи — встановлення експертами-оцінювачами ймовірної грошової суми, яку можна отримати в конкретних ринкових умовах при передачі майнових прав на об'єкт. Точний розрахунок необхідний при будь-яких операціях із виробничими базами, сховищами, тваринницькими комплексами та земельними ділянками.

Три основні підходи до оцінки сільгоспнерухомості

Щоб встановити можливу ринкову вартість конкретного об'єкта, фахівці використовують три методи оцінки. Кожна методика спирається на власну економічну логіку та враховує різні фактори експлуатації майна. Вибір підходу залежить від характеру об'єкта, наявності даних про продажі аналогів і його здатності приносити прибуток.

• Витратний метод: оцінку ринкової вартості проводять на основі витрат на придбання земельної ділянки та витрат на будівництво аналогічної будівлі чи споруди. При обчисленні підсумкової суми оцінювачі в обов'язковому порядку враховують знос об'єкта, що оцінюється.
• Порівняльний метод: вартість встановлюють шляхом порівняння нещодавніх ринкових продажів зіставних об'єктів з тим, що оцінюється.
• Дохідний метод: розрахунок полягає в капіталізації доходу, який генерує нерухомий об'єкт.