Классификация имущества и право собственности в агробизнесе

Имущество — это любые материальные объекты, обладающие полезностью, и права на них, т.е. находящиеся в чьей-либо собственности, принадлежащие кому-либо. Как юридическая категория имущество выражает отношения по поводу права собственности. Имущественное право представляет субъективное право участников правоотношений, связанное с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Эти три правомочия по поводу имущества взаимосвязаны, в комплексе составляют юридическое содержание права собственности на имущество и выражают следующее:

• право владения — основное правомочие собственника, которое заключается в фактическом обладании имуществом, при этом законодательно обеспечивается возможность такого обладания;
• право пользования имуществом — основанная на законе возможность эксплуатации имущества и извлечения пользы или получения доходов. Право пользования таким специфическим и ценным имуществом, как земли сельскохозяйственного назначения, означает их применение по прямому назначению. Владение и пользование могут или соединяться в руках одного и того же субъекта, или разделяться между различными субъектами;
• право распоряжения имуществом — законодательно предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие «юридическую судьбу» различных элементов или всего принадлежащего ему имущества, осуществлять с ним различные сделки, например залог, сдачу в аренду, продажу.

Основной вид классификации имущества — подразделение на движимое и недвижимое.

Недвижимое имущество характеризуется прочной связью с землей, его неперемещаемостью и определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, включая постройки, а также прочно связанные с ним объекты — здания, сооружения, замкнутые водоемы, леса, многолетние насаждения и др. Перемещение этих объектов имущества невозможно без несоразмерного ущерба.

По признаку происхождения недвижимое имущество разделяют на естественные объекты (природные) и искусственные, созданные человеком; по назначению использования на жилье, складские помещения, застройку земельных участков.

В ст. 130 Гражданского кодекса РФ установлено, что именно следует относить к недвижимому имуществу. Основной компонент недвижимого имущества — земля. В соответствии с указанной статьей такие понятия, как «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость», могут использоваться как однозначные. Но при этом необходимо различать определенному субъекту — государству, юридическим или физическим лицам.

Государственная собственность — это имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (республикам, краям, областям, автономным образованиям и др.).

Имущество гражданина принадлежит ему, создается и возрастает за счет его доходов. Собственность на имущество может быть:

• общая — собственность нескольких лиц на одно и то же имущество;
• совместная — без определения долей;
• долевая — разновидность общей, но предполагающая наличие у каждого из собственников доли в праве на общее имущество.

Частная собственность выражает право физического или юридического лица на конкретное движимое и недвижимое имущество, т.е. частный собственник может самостоятельно осуществлять владение, пользование и распоряжение своим имуществом по своему усмотрению. Разновидностью частной собственности является семейная.

Предприятие в целом, согласно ст. 130 ГК РФ, признается недвижимостью, выступая как имущественный комплекс, включающий земельные участки, здания и сооружения, оборудование и инвентарь, продукцию и сырье, права требования, долги, права обозначения. Таким образом, имущество является лишь частью имущественного комплекса предприятия и каждое предприятие представляет собой имущественный комплекс независимо от того, образовано оно как юридическое лицо или нет, например К(Ф)Х.

Имущество требует от собственника затрат на его содержание, сохранение, преумножение и эффективное использование.

Оценка имущества, в частности недвижимого, это обязательное условие, предваряющее такие сделки с ним на рынке недвижимости, как купля-продажа, аренда, залог. Результаты оценки используются при:

• страховании;
• налогообложении;
• реструктуризации;
• инвестировании;
• банкротстве;
• наследовании;
• перераспределении собственности;
• выделении доли из общего имущества.

Имущество является важным объектом управления (земельные участки, жилье, коммерческая недвижимость, имущественные комплексы предприятий и др.). Его оценка — это функция системы управления недвижимостью. Обязательная оценка проводится в следующих случаях:

• при передаче объектов недвижимого имущества в собственность субъектов РФ или собственность муниципальных образований;
• при выкупе или других изъятиях недвижимого имущества у его собственника для государственных или муниципальных нужд;
• при передаче государственного имущества в доверительное управление или в случае приватизации;
• при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета.

Недвижимое имущество представляет собой составную часть основных средств без их движимых элементов. В недвижимость включается земля, ее стоимость учитывается в основных средствах актива баланса предприятия.

Оценка недвижимого имущества выступает важным инструментом государственного регулирования экономики и финансовым ориентиром для владельцев агробизнеса. Главная цель такой работы — установление экспертами-оценщиками вероятной денежной суммы, которую можно получить в конкретных рыночных условиях при передаче имущественных прав на объект. Точный расчет необходим при любых операциях с производственными базами, хранилищами, животноводческими комплексами и земельными участками.

Три основных подхода к оценке сельхознедвижимости

Чтобы установить возможную рыночную стоимость конкретного объекта, специалисты используют три метода оценки. Каждая методика опирается на собственную экономическую логику и учитывает разные факторы эксплуатации имущества. Выбор подхода зависит от характера объекта, наличия данных о продажах аналогов и его способности приносить прибыль.

• Затратный метод: оценку рыночной стоимости проводят на основе затрат на приобретение земельного участка и затрат на строительство аналогичного здания или сооружения. При вычислении итоговой суммы оценщики в обязательном порядке учитывают износ оцениваемого объекта.
• Сравнительный метод: стоимость устанавливают путем сравнения недавних рыночных продаж сопоставимых объектов с оцениваемым.
• Доходный метод: расчет состоит в капитализации дохода, который генерирует недвижимый объект.