Экономическая оценка и государственный кадастровый учет сельскохозяйственных земель

Сегодня в России изменяется отношение к земле как к ресурсу и средству производства. Ранее она не оценивалась, хотя потребность в оценке была. Вследствие этого земля не вовлекалась в товарный оборот, не включалась в стоимость основных фондов, не были разработаны формы платного землепользования. Являясь в сельском хозяйстве главным и незаменимым средством производства, земля не относилась к основным фондам как к средствам производства в денежном выражении.

Важным шагом в учете и оценке земель стало внедрение государственного кадастрового учета земельных участков. Это сведения о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель РФ, о территориальных зонах и наличии объектов, расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними. В результате кадастрового учета каждый земельный участок получает кадастровый номер и характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

В ст. 4 Федерального закона РФ «О Государственном земельном кадастре» перечислены цели его создания и ведения:

• государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;
• государственный контроль за использованием и охраной земель;
• мероприятия, направленные на сохранение и повышение плодородия земель;
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• землеустройство;
• экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;
• установление обоснованной платы за землю;
• обоснование размещения, специализации и систем ведения хозяйства по зонам и регионам;
• иная деятельность, связанная с владением, пользованием и распоряжением земельным участком.

Мониторинг — система непрерывного наблюдения за состоянием земельного фонда. Основные задачи мониторинга состоят в контроле над использованием земли, в предупреждении и устранении негативного влияния на землю.

Оценка земли является обязательным условием деятельности сельскохозяйственного предприятия. Она включает:

• бонитировку — качественную оценку земли как природного тела;
• экономическую оценку — оценку земли как средства производства в сельском хозяйстве, как объекта земельных отношений, когда оценивается потребительская стоимость земли, ее способность дать некоторое количество продукции при определенных условиях.

Основой для проведения экономической оценки земли служит бонитировка почв, в процессе которой всесторонне изучаются их физические и химические свойства: механический состав, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, кислотность и др. Бонитировка производится по 100-балльной системе, и 100 баллов получает почва с лучшими условиями для ведущей культуры определенной группы культур:

Усредненная оценка по полям с учетом показателей качества позволяет судить о качестве почв в целом по сельскохозяйственному предприятию. На основании урожайности ведущей культуры можно определить балл почвенного бонитета (БПБ) как отношение урожайности фактической (УФ) к урожайности максимальной (УМ), принятой за 100 баллов:

На основе результатов бонитировки почв выполняется оценка земли с учетом различий в качестве почв и экономиче ских условий производства. При экономической оценке земли проявляется влияние качества почвы на важнейшие эконо мические показатели, в том числе влияние урожайности на валовую продукцию. В настоящее время в качестве критериев экономической оценки земли чаще всего используются уро жайность, валовая продукция, чистый доход, т.е. оценка пред полагает учет выхода продукции и затрат, а чистый доход — это разность между ними. Есть два аспекта оценки земли: 1) общая экономическая оценка земли как средства производства; 2) част ная экономическая оценка земли по эффективности возделывания сельскохозяйственных культур. Экономическая оценка земли исчисляется в относительных баллах Б как отношение валовой продукции ВП или чистого дохода ЧД, получаемых с единицы оцениваемой площади, к ВП или ЧД с единицы площади лучших эталонных земель (ВП Э или ЧД Э), умноженное на 100:

Сложность использования ЧД в качестве критерия эконо мической оценки земли обусловлена тем, что на него действует больше факторов, чем на валовую продукцию ВП, и трудно вы делить, например, уровень цен на ресурсы.

С экономической оценкой земли связана платность земле пользования, которая действует в РФ почти 20 лет.

Формами платного землепользования являются: ◊ арендная плата — заранее зафиксированная в договоре часть выручки арендатора земли, которая устанавливается в абсо лютной сумме и перечисляется арендодателю в определенные сроки; ◊ земельный налог — зафиксированная стабильная плата в бюд жет на единицу земельной площади. Он не зависит от результа та хозяйственной деятельности производителя на земле в тече ние года.

Однако земельный налог как вид земельных отношений по поводу платного землепользования требует совершенствова ния. Сумма земельного налога слишком незначительна, чтобы ее можно было использовать для улучшения плодородия земли и повышения эффективности производства. Субъекты РФ са мостоятельно устанавливают размер земельного налога. Неко торые хозяйства, не имея денежных средств, практикуют вы плату его натуральной продукцией.

Структура землепользования: распределение сельхозугодий

Правовую основу земельных отношений в России определяет Земельный кодекс РФ, принятый 28 сентября 2001 года. Распределение сельскохозяйственных угодий между землепользователями показывает реальную долю каждой формы хозяйствования в общем земельном фонде. Для агронома и руководителя эти данные важны при оценке структуры площадей и понимании тенденций их перераспределения.

Динамика распределения земель складывается под влиянием трех основных факторов: реорганизации сельскохозяйственных предприятий, формирования сектора крестьянских (фермерских) хозяйств и расширения площадей под коллективными садами и огородами. В ходе этих преобразований сформировалась современная структура владения сельхозугодиями, где ключевой массив земель сосредоточен у предприятий новых организационных форм и фермерских хозяйств.

• Доля новых сельхозпредприятий — более 60% сельхозугодий
• Доля фермерских хозяйств (КФХ) — около 10% сельхозугодий